2015年11月6日金曜日

第4回 ゴーストマンションを1棟まるまるリノベーション


今回は、エドマス社長武岡の出身地でもある徳島の北畑マンション1棟をまるごと改修したプロジェクト。その戦略コンサルから実際の改装、そして入居までを請け負った。

左:エドマス武岡、右:オーナーの岡田さん

プロジェクトと呼ぶのには、理由がある。

7階部分は5部屋ぶち抜きのワンフロアにし、“tokushimabasement(http://aizyu-tokushima.com/)”という企業のサテライトオフィス兼多目的スペースに生まれ変わらせる。そして、住居部分は全25部屋。

綺麗にする“改装”だけではなく、人の流れを生み出すまさに“場をつくる”というプロジェクト。







そして、大型案件だが予算は限られていた。

まさに戦略が問われる、エドマス武岡の腕が鳴るしごとだった。
この壮大なプロジェクトの言い出しっぺであり、また北畑マンションのオーナーである岡田さんの自己紹介から。

オーナー岡田さん(以後:岡田さん):「普段は公認会計士をしながら、家族のいる東京と出身地である徳島を週に2回往復しています。」


会計士のお仕事以外にも、会社役員や家業や地域の活動など多く手がけていらっしゃる。このプロジェクトは、徳島に「人の集まる場をつくりたい」という地域活性的な構想があったと思います。それはどこから?

岡田さん:「7年ほど前、たまたま東京の高輪台というところで、商店街のお祭りに徳島のお店を出店しないかと声をかけてもらったんですよね。その時に、地元の特産品の中からいいと思ったものを自分たちでひとつひとつ集めて委託販売したんです。みんなで藍染めのエプロンをつけてお店に立ったら、周りのお祭りの出店とも雰囲気も違うし、商店街の方たちにすごく喜ばれて。」

その活動が、東京にいながら地域活性のプロジェクトをされている原点になっているのだそう。

岡田さん:「お祭りへの出店は、その後も毎年5月にそれからずっと続けていますし、e-tokushima.netという団体から、四国全体にひろげて地域活性のプロジェクトHIP(Home Island Project)という任意団体にしています。」

その地域活性への思いを体現した“場”にしようとしたのが、

この“tokushimabasement”。岡田さんは、徳島県と高知県の県境にある木頭村の出身。ご実家は代々、林業を営んできた。

岡田さん「実家の森に囲まれた中に愛樹亭という100年くらい続く古民家があって。そこに地域の人が出入りしているのを子どものときに見ていたんです。」

身近に、人が集まってくる場所というのがあってそれを見て育った岡田さん。

自分が、徳島から離れて東京にいるからこそできる人とのマッチングや、木材を活用した空間をつくる…といったことが連鎖的に結びつき、将来への投資と決めてこの場所のコンセプトをつくった。

武岡:「最初に聞いたときね、妙に7階の部分だけコンセプトがしっかり決まっていたんです(笑)。下の階の住居部分は、空き部屋だらけだったので、このままにする気?って本気で突っ込みましたね。」


当時、2階から6階の住居部分は、5部屋しか埋まっていないという状況。このまま7階部分だけ綺麗にリフォームしても、資産的にもうまく回らない上に、ゴーストマンションの最上階だけ綺麗にしても人の集まる場にはならない。

住居部分に人が入れば、資金繰りもうまくいくし、

そうすれば、7階部分は地域活性の拠点として投資し、長く続けられる。

そう確信した武岡は、そこから1ヶ月間、武岡は毎週のように提案資料をかかえて、岡田さんに会いにいった。

どんな戦略だったのだろうか。


まず、エドマスからは、マンション全体の改装提案を作成した。

居室部分はもちろん、浄化槽の補修清掃・エレベータメンテや屋上防水など、すべてが含まれていた。

その中でも、エドマスらしいオーナーさんの資産運用を考えた上での、
大きな改修戦略が2つあった。

エドマス武岡:「1つ目は、2棟あったマンションのうち、1Rの棟は売却する。その資金で、2DKの方の北畑マンションを改装すること。」


1棟売却は、大きな決断だった。岡田さんもご家族もなかなか踏ん切りがつかなかった。が、武岡は納得してもらえるまで根拠資料をつくった。


ゴーストマンションを1棟まるまるリノベーション




エドマス武岡:「2つ目は、北畑マンションの全20部屋を五月雨式に改修するということ。改修費用の安い10部屋からはじめ、その後は5部屋・5部屋ずつ、五月雨式に改修しいていくという方法です。改修した部屋からエドマスが借上げ、そうすればオーナーさんとしては確実に費用がたまるので、また次の改修をするという作戦をとって、何としてでも予算内に収めるという策。」

確かに、今回の1部屋あたりの改修費は、平均50万円ほどであったが、
1部屋ずつの改修費を見ていくと、最大で40万円ほど差があった。
岡田さんも、この五月雨方式に異論はなく、また入居有無に関わらず借上げしてくれるという提案に安心感があった。

エドマス武岡:「1つ目の提案理由は、もう一つの売却したマンションは、徳島で一人暮らしのマンションの需要が少ないということと、北畑と比べてロケーション的に不利と考えたからです。岡田さんの地域への思いも込められていたし、場を暖めて、長期で育てていくことを考えると、北畑のマンションに資金的にも運用も1つに集中投下にしたほうがいいと確信しました。」

現在、溜まっていた利子分はほぼ解消している。

2つ目の五月雨改修は、岡田さんから見てどう映ったのだろうか。

岡田さん「10部屋の改修が1ヶ月半くらいで終わり、その後、入居がどんどん決まっていったので、安心して気持ちよく次を任せられましたね。今でも、常に満室になっています。」


10部屋改装したとたん、入居が決まったのにはちょっとしたテクニックがあった。今回、外装は変えていないため、まず先にエントランスなど共通エリアの照明を最初に変えて雰囲気を刷新したのだ。

岡田さん:「昔は、昼間はタクシー運転手さんのサボリ場(笑)、夜は駐車場が暴走族のタマリバだったんです。でも、照明が変わって入居が増え始めたとたん、さーっといなくなったんですよね。」

すぐ分かるこの変化は、驚きだったそうです。


現在、7階部分には企業2社のエンジニアさんのワークスペースとして使ってもらっている。徳島県神山町はワークインレジデンスで有名だが、その企業さまでは、東京・神山・北畑と3拠点のオフィスをもち、自由なワークスタイルをたもっているそうだ。また、個人や地域の活動としても常に人が出入りしている。




予算内で収まりません、これしかできません、と言ってしまうのは簡単。

そして、不動産屋としては買い上げしてしまう方が儲かることも多い。
エドマスでは、オーナーさんの思いとこれからの展望に寄り添い、予算内で入居までを請け負う。

ちなみに、この北畑マンション今後の展望はと聞くと…

「徳島のクリエーターに壁画を描いてもらって、ランドマーク的なマンションにしたい」ということで、これからもどんどん魅力的な人たちが集まる場所に育っていきそうです。

エドマスでは、首都圏に加えて、四国の不動産案件も、現在受付中だそうです。オーナーさん、是非、お声がけください。

(ライター 森 真悠子)

リノベーションのエドマスター株式会社
http://edomaster.com/

TEL:03-6895-1320
FAX:03-6895-1321










2015年8月12日水曜日

家具付き部屋を作ってみました。ウィークリー・マンスリー・民泊は空室対策として有効か?!

表題のようにパティオケヤキの一部屋を家具付きにアレンジしてみました。
結構、準備するのは大変でした。
このまま、賃貸として家具付きで賃料UPするか試しに募集してみようかと考えています。
その前に、試しですが民泊としても運用してみました。
最近、エアビが流行っていますが旅館業法に抵触するので堂々とは運用できません。
しかし、方向としてはなし崩し的に規制緩和されるのではないかと思っています。
今回、阿波踊り期間+前後1日(8月11日~16日)は実験的に民泊しても良いことになり
合法的に民泊がある一定の条件をみたせばできるようになりました。
そのホームページは下記になります。
こちらのにパティオケヤキの募集が載っています。
https://tomarina.com/events/awaodori

日本の会社でエアビと近いサービスを提供しています。
その徳島第1号案件としてパティオケヤキを提供しました。
阿波踊り期間とあってか、なんと募集期間3日間で1組お客様が決まりました。
正直、びっくりしています。威力抜群ですね!
詳細については、後日、このブログにて報告したいと思います。
とりあえずはチャレンジしてみるのが一番ですね。
これから、空室対策としていろんなサービスが必要になりますね。
どんどん、いいサービスを開発吸収していきます。
さて、民泊は日本に定着するでしょうかね?!
答えは数年後にわかります。

その他には、こちらも弊社でお客様にご紹介し、運用してもらっている時間貸しの物件です。
http://www.kyotohakokikou.com/
民泊・時間貸し撮影スタジオ・マンスリー等ほんといろんな
考え方で運用できるようにならないといけませんね。

では、後日、
民泊の報告します!
※仕上がりいいので自分の部屋にしようかな(笑)

武岡

パティオケヤキ 民泊バージョン








2015年8月4日火曜日

1棟まるごとリノベ!負動産を不動産に変える!(徳島市 パティオケヤキ)

早速ですが、弊社の再生案件をご紹介します。
再生まで半年かかりましたが、なんとか12部屋中2部屋しか
入居していなかったマンションがお陰様で満室(2部屋は弊社使用)となりました。
再生にはいろいろとやることはありますが、今回はもちろん
リノベが一番の決め手となったでしょう。
思い切ったデザインや間取り変更等、限られた予算で実行してみました。

物件概要

徳島市某所
部屋数 12部屋 内2K×8部屋、1K×3部屋
状況  12部屋中2部屋入居(10部屋空室
築35年
鉄筋コンクリート造
リフォーム投資回収期間3年を設定



外観ビフォー
















外観アフター


 




メーターボックスやルーバー等はシルバー色に統一、それ以外は黒に統一しました。
その他エントランスのポスト廻りは暗かったので間接照明のLEDを設置して夜間は
ライトアップしています。


内装ビフォー
 




 


内装アフター


 





 

2Kの間取りで部屋が襖で仕切られていたのを壁を造作し完全振り分けの2Kにしました。
また、一部屋は和室を残しましたが、カラーの琉球畳を使うことでぐっとモダンに仕上げました。
トイレは和式で狭く、タンク式だとトイレが
窮屈になるので敢えてコストは上がりますがタンクレス採用となりました。

今回、工事が間に合わず工事完成が4月中旬になり、所謂、繁忙期を超えてしまいましたが
6月末までには自社使用以外のお部屋はすべて申し込みもしくは入居となりました。
地方都市といえども、立地がよくデザイン及び機能性が高ければ満室経営も難しくはありません。
今回、リフォーム総額の投資回収期間は3年程度で回収となります。
空室のまま放置しておくと赤字経営となりますが、こうして投資すると一気に
投資としての旨みが出てきます。
不動産の運用は益々難しい時代になっていますが、やり方によっては
いい資産運用の手段となります。
遊休地や活用できていない不動産がございましたら、お気軽にご相談ください。

担当:武岡





2015年7月8日水曜日

第3回 「劇的Before・After」~つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション~


エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第3回 「劇的Before・After」~つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション~



劇的リフォーム案件

今回取材させていただいた物件は、これまでエドマスの手がけた物件のなかでも、もっとも劇的Before・Afterをとげたアパートの1つです。

正直、わたしも取材にお伺いする前に、Before・Afterの写真を見せていただいて、わずか1ヶ月半でこんなに変わるのか、と驚いた。

今回は、オーナーのWさんにご自宅でお話を伺いました。



さて、どのように始まったのでしょうか。

「ちょうど“コーポつかさ”で10年以上住まれていた方が出られたタイミングで、エドマスの清水さんに別件で会った時に、なんとなくご相談してみました。」

最初に清水さんが提案したラフを見て、すぐお願いすることを決めたそうだ。


オーナーWさんのご自宅で

清水さんの最初の提案が決め手?!

かなり古くなっていたので、床も剥がして現状復帰するだけでもそれなりに大掛かりになる、と覚悟していました。

なんとなく「お洒落にリフォームしたい」とは思っていた時に、清水さんの提案をみて、「アパートで、まず、間取りがこんなに変えられるということがわかりました」それなら、思い切ってデザインも含め、大胆に変えて”印象に残る部屋”にしようと思えたそうだ。


”大胆に変えよう”と思った理由は?

これまで原状回復で入居者を募集した物件は、次の入居者が決まるまで、平均して半年はかかっていました。
原状回復だけなので、直接工務店の方にお願いしていたのですが、やはり1対1の指示になってしまうのですよね。

「床はこれをつかってください」「洗面台はこれをつかってください」というように。

そこは、トータルでプロのアドバイスが欲しかった。
まさに、清水さんからの最初の提案がそれだったということだ。


いよいよ工事開始

工事は、全工程で1ヶ月半かかった。最初の1週間で床と柱を取り除き、新しい間取りが見えてきた。

不安になったことはなかったですか?

これだけ大改造だと、きっと途中で問題も出たのではないかと思ったが、
一度も「思った感じと違う」ことや手違いなども発生しなかった。

Wさんは、当物件がご実家の近くだったこともあり、1週間に1回は見に行かれていたそうですが、
「どんどん綺麗になっていって、本当に楽しかったですね。」とおっしゃっていました。




特に、気に入っているところはありますか?

「キッチンカウンターですね。
これは、付けてよかったです。35平米なので、
カップルやご夫婦でも住めるとおもったので、ちょっとした食事もとれますし。」

想定通り、いまは御夫婦で入居いただいているそうだ。




あとは、張り出している柱には、わざと周りと同じブルーの壁紙はつかわずに、「レンガクロス」をエドマスが提案したそうだ。

「逆に異素材にして目立たせることによって、出っ張りが気にならなくなりました」



大胆にデザイナーズマンションのような内装にしつつ、
細かい部分まで行き届いた素材選び。

住んでいらっしゃる方の笑顔が、自然に目に浮かぶような
お部屋でした。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当:清水
http://edomaster.com/

▼この取材物件のBefore/Afterを写真で見る
つつじヶ丘10分のアパート1棟リノベーション

第2回 「家族の快適空間をつくる」~戸田公園ご自宅マンションのリノベーション~


エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第2回 「家族の快適空間をつくる」~戸田公園ご自宅マンションのリノベーション~


全室リノベーションをしたお宅ご訪問

3LDKの分譲マンションを購入後、入居前にすべてのお部屋のリノベーションをされたKさんのご自宅にお邪魔しました。
リノベーション期間は、約1ヶ月間。

エドマス武岡社長から、Kさん宅は見どころ満載!と伺っていたのでお邪魔するのを楽しみにしていました。


まず、玄関

ドアをあけるとデザイン会社の受付のようなお洒落な玄関。
思わず歓声をあげてしまいました。


なんと、壁紙につかっているのは、床につかう素材。

そして、室内

リビングにお邪魔すると、なんだかログハウスのような開放的な雰囲気に。
マンションの規定で床にフローリングが使えないという制限があったので、
天井に使いたかった無垢フローリング素材を使ったという。




「ボーッと見ていても、木だとなんか飽きないんですよね。
まだ住んで1ヶ月もたってないのに、色もすこし変化があって落ち着いてきたみたい」と楽しそう。



どんな風にリフォームをすすめたのだろう

かなり、思い切ったリフォームという印象。
部屋ごとに、「南国風」とか、「アジアリゾート風」とかイメージがあったそうですが、どうやって具体的にしていたのだろうか。

まず、エドマスの児玉さんや清水さんと一緒にショールームにいって、好きな雰囲気や色味を伝えたり、雑誌の切り抜きを見せながら相談。

「やりたいことをすべて箇条書きにして、挙げていきました。項目ごとに詳細な工事の見積もりをすぐにエドマスの清水さんが出してくださいました」

予算よりすこしオーバーだったので、和室の高さをフラットにするところはカット。その代わり、琉球畳にすることでリビングとのつながりが視覚的に気にならないようにした。


お嫁さんが集めた雑誌などの切り抜き。

壁紙にこだわったトイレ

「なかなかイメージしている赤の壁紙に出会えず、エドマスにはいくつものメーカーの壁紙から探してもらった。」
映画のアメリに出てくるような色調のトイレ。
お子さんも、トイレにいくのがたのしみに。

洗面所

「ここは、元々あった大きな洗面台をとりはずして、洗面台を斜めにつけた。2人いる子どものために、
スペースをつくることを優先しました。」


元々の洗面台はすごく大きいものだったそうだ。

リノベーションといっても、ただ綺麗に素敵にするだけでなく、家族のくらしの動線をかんがえるのはとても大切。
ひとつひとつ、自分たちで考えてつくっていったものだから、住んでいるうちに愛着がわいてくるのだと思う。

どの部屋も、それぞれのイメージが貫かれて、
Kさん夫妻の意思を感じるイノベーション。

「元々、きれいな家には興味がなかった。なるべく安く仕入れて、自分たちで手をかけることにお金をかけたほうが楽しいし、価値が高くなるという発想。」


最後に聞いてみた

-手放すときのことはどれくらい考えてリフォームするものなのですか?

「正直、元に戻して売るという感覚はないです。
自分たちで価値をあげたものに共感していいなと思ってくれる方はいると思うし、そういう方に引き継がれるといいなという感覚です。」

自分たちの感覚や価値観で
家族のくつろげる生活空間をつくる。
売っている不動産を見るとき、
リノベーションを加えるという視点をもって見てみる。
ステキな選択肢を教えていただきました。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当:児玉
http://edomaster.com/

戸田公園駅徒歩15分の3LDK分譲マンション

第1回 「若い人の感性にかけたのよ」 ~国分寺アパート11軒の再生事例~


エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第1回 「若い人の感性にかけたのよ」
~国分寺アパート11軒の再生事例~

1回目で、決めてしまった


新緑の季節のそよ風が舞い込む、ちょっと下町な居心地のよいマンションの5階。陽のよくあたるご自宅にお邪魔して、取材をさせていただきました。

素敵な笑顔で迎えてくださったのは、Uオーナーさん(以下Uさん)。
Uさんは、私がエドマスター(以降:エドマス)の武岡社長に「特に、思い入れの大きかったお宅の話を聞かせて」とお願いした時に真っ先に、お名前のあがった方でした。

Uさんが、初めてエドマスと出会ったのは1年前。Uさんご本人と弟さん、そしてエドマスの武岡社長と清水さんの4人で、ご自宅で会った。なんと、その1回目で、エドマスにお願いすることを決めてしまった。

ご依頼された物件は、国分寺駅から徒歩11分のアパート2棟。約5年間、入居者が埋まらなかったアパート16部屋中11部屋が、オフシーズンにも関わらず、工事完了後1ヶ月以内にすべてあっさりと決まった。

オーナーUさん



なぜ、エドマスに依頼しようと思ったのだろう。

「年齢聞いたら、ずいぶん若いじゃないって思ったわ。でもね、もう、普通のリフォームじゃ決まらないって分かってたの。だからね、若い人のセンスにかけてみようって思ったわ」

とは言いつつ、内心、不安はあったはずだ。
そんな不安をかき消すように、武岡社長は「大丈夫ですよ、決まりますよ」と、あっけらかんと言っていたそうです(笑)

Uさんは、2年間もの間、“リフォーム”という選択肢以外に新築にするか、それとも更地にしてしまおうか、悩み、見積りも2社からとっていたそうだ。大手が提案してきたのは、いずれも、建てかえの提案。数千万円だった。リフォームも、大手の会社さんでお願いしたこともあったが、当たり障りになく“綺麗になった”だけで、入居者が決まらなかった苦い経験があった。

エドマスにお願いし、2ヶ月が過ぎた頃、「これは大丈夫そうだなって、安心することができました」
1ヶ月に1回は、武岡社長か清水さんと一緒に現地に行き、給湯器から始まり、壁紙までどれを選択するか、確認しながら決めていったそうです。

「あ、そうそう」といって奥の部屋からUさんがメモを持ってきてださった。どこがエドマスの仕事を評価できたのか、ということを事前にメモしてくださっていた。

事前にご用意してくださったメモ!


ここには、大事なこと書き忘れちゃったわと言って「どの工務店の方も、色んな方が出入りしたけど感じのいい方ばっかりなの。みーんな感じがいいの。」



工事も終盤になると

「もう玄関を開けたとたん、これは決まる、これはいいわ、って空気になってた」
その予感通り、工事が終わる前に、無事に入居者が決まったと武岡社長からあった。

エドマスでは、リフォームして終わりではなく、的確な家賃の提案・入居者が決まるところまでを、お手伝いしている。
現場担当をしたのが、清水さん。
「とにかく、私たちの言っていることを細かく聞いてくれて、清水さんって、ずーっときちんとメモしているのよね。そして、ちゃんと次回(それが汲み取られたことが)提案されるの。だから、私たち、お仕事っぷりが気に入ってしまって」

進行中のご自宅の工事打ち合わせ。


取材した日は、ちょうどご自宅のお風呂の工事もエドマスに依頼されているところだった。Uさんの質問に、丁寧に絵を書いて説明する清水さん。


メモをしつつその場で提案

リフォーム後

最後に、Uさんにリフォーム後のご家族の反応を聞いてみたらとっても意外な答えが返ってきました。
娘さんも、お孫さんも、そんなに興味がないんです、という。

「娘や孫にとってみると、不動産というものは収入が入ってくるのが当たり前っていう感じ。10年後を考えると、孫は27歳。27歳になったら、彼は彼なりの考え方ができる年。その時に、彼なりの方法でこの資産が活かせるようにしておきたかった」

Uさんからは、アパートのご依頼のあとも、ご自宅のリフォームから、別荘の行き来など、まるで親戚のようにお付き合いいただいている。

リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当:清水

国分寺徒歩11分 アパート1棟
アパートのリノベーション|パティオハナミズキ