2016年10月14日金曜日

ご注意!サブリースの契約書

家賃保証でトラブルになりやすいサブリース契約


家賃の見直しはサブリース契約書に記載がされている事をご存じですか?
大東建託やエイブル、レオパレスのサブリースは家賃の見直しがされるのは契約してから2年後です。


契約書をよく読んでみると「2年に1度、保証家賃の見直しを行う」と細かい条項のなかに小さい文字で書かれています。

新築のマンションやアパートなら空室の心配はありませんが、これだけの不動産投資ラッシュの中で2年後、お隣に新築マンションが建てば古くなったマンション・アパートは今までの家賃で空室を無くすのは難しい。

お隣の新築マンションと比較し競争するには家賃を安くするのが条件になります。
空室対策、稼働率を上げたいサブリース会社は家賃下落を当たり前のように行います。

2年後の保証家賃の見直しで極端な話しをすれば大家に支払う家賃は1円でも良いわけです。
サブリースの契約書をご覧ください。2年後以降の最低保証家賃の記述は一切ありません。

つまり、家賃の値決めはサブリース会社に決定権があり大家には無いのです。
サブリース会社が提示した見直し家賃に納得いかない場合はサブリースを解約するしかありません。

ところが、サブリースを解約するのはそう簡単ではありません。なぜならサブリース契約書に、解約、違約金について予め大家には厳しい条件が記載されているケースがあるのです。

例として、大家が解約するには6か月分の家賃を違約金としてサブリース会社に支払わなければならない。一方サブリース会社から解約を申し出るには一切条件が記載されていない。
サブリース契約書をよく読んでみると一方的に大家が不利な条件が書かれている場合があります。

サブリースのうたい文句として

  • 家賃保証でトラブルなしだから大丈夫!
  • 相続税対策の一環としてアパートを建てませんか?
  • 将来年金代わりになる!
  • 賃貸管理の手間が掛からない!
  • あなたもマンションオーナーになれる!

条件が良ければその通りでしょう。
ただし、投資にはリスクがつきもの。

安易に契約書に判子を押す前にサブリース契約書をよく読んで、甲乙各条件を確かめてから契約しましょう。後からトラブルになるケースは契約書の内容を把握できていないケースが多いです。

数々のサブリース契約を解約して管理に変え収益を上げた大家様のサブリース契約書の注意点として、エドマスターからのアドバイス。

ここが変だよサブリース契約書!


を今後ブログに公開する予定です。

エドマスター株式会社

2016年9月9日金曜日

サブリースでトラブル発生中!30年一括借上げで大失敗か!

サブリース契約でトラブル

ついにYahooニュースで取り上げられましたサブリース契約の問題

Yahooニュースはこちら

ニュースの内容によると、
家賃保証の見直しがされ家賃が減額されるリスクを知らなかった人が、後になってサブリース契約に困惑し問題となっており、サブリースの落し穴、サブリースに騙された、と大家様の悲鳴が聞こえてきます。そもそも当社はサブリース契約に疑問を感じていましたが大手ハウスメーカーやネームバリューで詳細が分からないまま、相続税対策で契約をされてしまう大家様も少なく無いようです。

サブリース契約のトラブル

サブリース契約のトラブルの原因となっているのは家賃減額。実はこれ以外にもトラブルに成り易い違約金や修繕積立金の不足、更新料が貰えないなど隠されてますが、サブリース契約時にハウスメーカーが契約内容をシッカリ説明していないのが原因とされサブリース契約時に説明義務を厳格化するよう改正されました。


サブリース契約の内容説明されても疑問に気付きにくい

賃貸経営をサブリースが始る以前からアパート・マンションを運営されている大家様や不動産知識の豊富な大家様でしたら家賃保証だけでなく、更新料や修繕費、それ以外の科目で疑問に思うこともできるでしょう。しかし相続税対策で初めてアパート経営に踏み込んだ大家様は大手だから安心、ネームバリューがあるからとサブリース契約を結んで後にトラブルになるのは減らないと思われます。説明義務を果たせば問題は無いとするのも如何かと思います。

家賃保証だけがサブリースの問題ではない。

トラブルは家賃保証だけではありません。
  • ローンの金利が高い
  • 利回りが低い 
  • 当初の見込みと違う 
  • 想定外の修繕費が請求された 
  • 勝手に賃料を値下げされた 
  • 2年で見直しが行われた 
  • アパートの建て替えを提案された 
  • 違約金は知らなかった 
  • サブリース契約を切られた 
  • 更新料が入らない 
  • サブリース会社が倒産した 
サブリースで失敗しない為にも以下のページを参考にして頂けたら幸いです。

2016年7月23日土曜日

サブリース解約での成功事例

今回は、サブリースを解約して成功した典型的な例をご紹介します。
某大手ハウスメーカーのサブリース10年目をむかえ、それを機に弊社管理物件に移行した事例です。


左記写真(都内市部)のアパート3棟一括でサブリースから弊社管理へと移行しました。
当初、全22室中2部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間がかかるかと思いましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時賃料の3000円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約5%UPにて成約したわけです。その他、巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。
1年間の収支は140万円程、改善されました。逆に考えると新築10年間で1400万円以上の損をしていたともいえます。
では、それ程の差がでる理由は何でしょう。そのカラクリを説明しておきます。

まずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと5%ぐらい安く設定しています。サブリースするのに空室があるとメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。
メーカーでブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から元々、外されています。
だいたい、賃料の5%ぐらいが目安でしょう。
合計家賃100000円なら 家賃95000円 共益費5000円といった具合です。
すなわちサブリース賃料は95000円×90%=85500円 となります。
もともと、賃料は5%割り引かれているので本来の賃料を105000円とすると
105000-85500=19500円の差額になります。
すなわち、本来の家賃より約20%程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、管理にすると管理費と清掃等で7~10%で済みます。
その差がこのアパートでいうと10年間で1400万円以上の差になったということです。
ここで空室率を考慮に入れてないと突っ込まれそうですが、その心配はありません。
ちゃんと市場調査をして建築した新築アパートマンションは10年間はほぼ満室で稼働します。
そもそもですが、
新築10年以内で満室にならない場所にはそもそも、アパートマンションは建築しないでください!

このような内容を理解の上、サブリースを選ぶならよいのですが大抵は分からないうちに
契約してしまっています。おかしいなと思ったらすぐにご相談ください。
無料にて適正かどうか判断します。
サブリース物件で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、サブリースの見直しを検討してみるとよいでしょう。

①新築~築20年以内

②首都圏主要沿線徒歩10分以内

③大手メーカー施工

④リノベーション済み

次回は、新築時に注意すべき収支計算書の見方にテーマを絞りたいと思います。




2016年7月19日火曜日

不動産投資について今一度考える

賃貸経営を続けて行くことができる人・できない人の違い


アパートやマンション経営を行ってるオーナー様のお悩みとして、今後のアパートの健全運営が出来るかどうか?課題に感じている不動産オーナーもいらっしゃるのでは無いでしょうか?

昨今の経済は10年前と比較し成長が鈍化、もしくは悪化しているのが実情で、家賃の低下があっても残念ながら高騰は起きていません。

サブリースを10年前に組まれたオーナー様が直面している問題として、当初の見込み収益が得られずローンによる返済が高く、いつ費用回収ができるか見通しが立たない。

厳しいお話をさせて頂くと、遅かれ早かれどこかで資金がショートする可能性が高いです。
折角のマンションやアパート、不動産投資も見込みが立たなければ売却し手放すケースも出てきているのです。売却してお金が少しでも手元に残るなら、まだ、いいですが、売却金額がローン残高より低いなんてケースも多々あります。こうなると目も当てられません。

本来の利益が持ってかれている。

サブリースに掛かる費用や借金の返済額、修繕費の積立金


10年後にサブリースで失敗した代表的なケース
修繕費の積立金が500万円しか無かった。一戸建ての水回りのリフォーム代にしかなりません。アパートやマンションであれば部屋数も多く外壁や配管の修繕費は高額です。しかしながら、新築計画時にサブリースでは積立金の額を少なくし、毎月の負担額を見掛け上安く見せているケースがほとんどです。あるいは、必要経費を計上しない収支もよく見かけます。儲かるみたいなイメージを作り上げているんですね。実際10年経ってから修繕しようとすると、積立金が足りない事に気付くのです。
当然ですが、そんなことは百も承知で建築業者や不動産業者は収支計画を立てています。

サブリース会社は10年後まで保証しない。

修繕費が足りない場合は当然オーナーが費用を負担します。メンテナンス費用はサブリース会社は保証しません。アパートのメンテナンス費用は通常より10%以上利益の低いサブリース契約の家賃保証額から別に自分で積み立てておかなければならないのです。

もし追金で修繕費を用意できなければサブリース会社は契約を解除、もしくは賃料の大幅な値下げを提示してくるでしょう。ここまで来ると負のスパイラルが始まり、毎月の返済の支出が追い付かず資金ショートし、アパート・マンションを売却するしか方法がなくなります。

当社がサブリース契約の問題点について相談を受けるアパートのオーナー様は約半数がこのケースです。

オーナー様としては先祖代々の土地で手放したくない。相続税軽減対策としてマンションを建てたなど、理由は様々ですが、不動産投資を目的とするのであればマンションの健全運営で子孫達に安心して残せるまでを願うのは当然の事です。

私たちエドマスターはそんなオーナー様の相談をたくさん受けてきました。
中には厳しいケースもありましたが、現状を理解し今後の見通しを立て直すことで不動産が再活性し収益の向上に繋がったケースが殆どです。

私たちは単なるリフォーム業ではございません。

アパート経営を健全に運営するにはリノベーションだけでは収益が上がりません。
オーナー様を取り巻く環境、サブリース契約が現実的か無謀な10年プランでないか。
収支と支出、経費のバランス、毎月の金利など総合的に分析し、今後も継続してマンション経営が持続できるかを判断し、さらなる収益の向上を考えてコンサルティングしています。

本当はショートする事が分かっているオーナー様も多い。

サブリース契約で10年を迎えたオーナー様もこのままでは資金ショートするのが分かっていてそのままでなかったりしませんか?資金ショートする前に、なるべく早くご相談ください。遅ければ遅い程、打つ手はなくなっていきます。

どうぞ、エドマスターを不動産経営のセカンドオピニオンとしてお使いください。

ご相談は無料でお受けしてます。

あなたの資産を継続して子孫に引き継げるプランをお手伝いさせて頂きます。