家賃保証でトラブルになりやすいサブリース契約
家賃の見直しはサブリース契約書に記載がされている事をご存じですか?
大東建託やエイブル、レオパレスのサブリースは家賃の見直しがされるのは契約してから2年後です。
新築のマンションやアパートなら空室の心配はありませんが、これだけの不動産投資ラッシュの中で2年後、お隣に新築マンションが建てば古くなったマンション・アパートは今までの家賃で空室を無くすのは難しい。
お隣の新築マンションと比較し競争するには家賃を安くするのが条件になります。
空室対策、稼働率を上げたいサブリース会社は家賃下落を当たり前のように行います。
2年後の保証家賃の見直しで極端な話しをすれば大家に支払う家賃は1円でも良いわけです。
サブリースの契約書をご覧ください。2年後以降の最低保証家賃の記述は一切ありません。
つまり、家賃の値決めはサブリース会社に決定権があり大家には無いのです。
サブリース会社が提示した見直し家賃に納得いかない場合はサブリースを解約するしかありません。
ところが、サブリースを解約するのはそう簡単ではありません。なぜならサブリース契約書に、解約、違約金について予め大家には厳しい条件が記載されているケースがあるのです。
例として、大家が解約するには6か月分の家賃を違約金としてサブリース会社に支払わなければならない。一方サブリース会社から解約を申し出るには一切条件が記載されていない。
サブリース契約書をよく読んでみると一方的に大家が不利な条件が書かれている場合があります。
サブリースのうたい文句として
- 家賃保証でトラブルなしだから大丈夫!
- 相続税対策の一環としてアパートを建てませんか?
- 将来年金代わりになる!
- 賃貸管理の手間が掛からない!
- あなたもマンションオーナーになれる!
条件が良ければその通りでしょう。
ただし、投資にはリスクがつきもの。
安易に契約書に判子を押す前にサブリース契約書をよく読んで、甲乙各条件を確かめてから契約しましょう。後からトラブルになるケースは契約書の内容を把握できていないケースが多いです。
数々のサブリース契約を解約して管理に変え収益を上げた大家様のサブリース契約書の注意点として、エドマスターからのアドバイス。
ここが変だよサブリース契約書!
を今後ブログに公開する予定です。
エドマスター株式会社