サブリース解約での成功事例

今回は、サブリースを解約して成功した典型的な例をご紹介します。
某大手ハウスメーカーのサブリース10年目をむかえ、それを機に弊社管理物件に移行した事例です。

左記写真（都内市部）のアパート３棟一括でサブリースから弊社管理へと移行しました。
当初、全２２室中２部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間がかかるかと思いましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時賃料の３０００円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約５％ＵＰにて成約したわけです。その他、巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。
1年間の収支は１４０万円程、改善されました。逆に考えると新築１０年間で１４００万円以上の損をしていたともいえます。
では、それ程の差がでる理由は何でしょう。そのカラクリを説明しておきます。

まずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと５％ぐらい安く設定しています。サブリースするのに空室があるとメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。
メーカーでブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から元々、外されています。
だいたい、賃料の５％ぐらいが目安でしょう。
合計家賃１０００００円なら　家賃９５０００円　共益費５０００円といった具合です。
すなわちサブリース賃料は９５０００円×９０％＝８５５００円　となります。
もともと、賃料は５％割り引かれているので本来の賃料を１０５０００円とすると
１０５０００－８５５００＝１９５００円の差額になります。
すなわち、本来の家賃より約２０％程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、管理にすると管理費と清掃等で７～１０％で済みます。
その差がこのアパートでいうと１０年間で１４００万円以上の差になったということです。
ここで空室率を考慮に入れてないと突っ込まれそうですが、その心配はありません。
ちゃんと市場調査をして建築した新築アパートマンションは10年間はほぼ満室で稼働します。
そもそもですが、
新築１０年以内で満室にならない場所にはそもそも、アパートマンションは建築しないでください！

このような内容を理解の上、サブリースを選ぶならよいのですが大抵は分からないうちに
契約してしまっています。おかしいなと思ったらすぐにご相談ください。
無料にて適正かどうか判断します。
サブリース物件で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、サブリースの見直しを検討してみるとよいでしょう。

①新築～築２０年以内

②首都圏主要沿線徒歩１０分以内

③大手メーカー施工

④リノベーション済み

次回は、新築時に注意すべき収支計算書の見方にテーマを絞りたいと思います。

不動産投資について今一度考える

賃貸経営を続けて行くことができる人・できない人の違い

アパートやマンション経営を行ってるオーナー様のお悩みとして、今後のアパートの健全運営が出来るかどうか？課題に感じている不動産オーナーもいらっしゃるのでは無いでしょうか？

昨今の経済は１０年前と比較し成長が鈍化、もしくは悪化しているのが実情で、家賃の低下があっても残念ながら高騰は起きていません。

サブリースを１０年前に組まれたオーナー様が直面している問題として、当初の見込み収益が得られずローンによる返済が高く、いつ費用回収ができるか見通しが立たない。

厳しいお話をさせて頂くと、遅かれ早かれどこかで資金がショートする可能性が高いです。
折角のマンションやアパート、不動産投資も見込みが立たなければ売却し手放すケースも出てきているのです。売却してお金が少しでも手元に残るなら、まだ、いいですが、売却金額がローン残高より低いなんてケースも多々あります。こうなると目も当てられません。

本来の利益が持ってかれている。

サブリースに掛かる費用や借金の返済額、修繕費の積立金


10年後にサブリースで失敗した代表的なケース
修繕費の積立金が500万円しか無かった。一戸建ての水回りのリフォーム代にしかなりません。アパートやマンションであれば部屋数も多く外壁や配管の修繕費は高額です。しかしながら、新築計画時にサブリースでは積立金の額を少なくし、毎月の負担額を見掛け上安く見せているケースがほとんどです。あるいは、必要経費を計上しない収支もよく見かけます。儲かるみたいなイメージを作り上げているんですね。実際10年経ってから修繕しようとすると、積立金が足りない事に気付くのです。
当然ですが、そんなことは百も承知で建築業者や不動産業者は収支計画を立てています。

サブリース会社は10年後まで保証しない。

修繕費が足りない場合は当然オーナーが費用を負担します。メンテナンス費用はサブリース会社は保証しません。アパートのメンテナンス費用は通常より１０%以上利益の低いサブリース契約の家賃保証額から別に自分で積み立てておかなければならないのです。

もし追金で修繕費を用意できなければサブリース会社は契約を解除、もしくは賃料の大幅な値下げを提示してくるでしょう。ここまで来ると負のスパイラルが始まり、毎月の返済の支出が追い付かず資金ショートし、アパート・マンションを売却するしか方法がなくなります。

当社がサブリース契約の問題点について相談を受けるアパートのオーナー様は約半数がこのケースです。

オーナー様としては先祖代々の土地で手放したくない。相続税軽減対策としてマンションを建てたなど、理由は様々ですが、不動産投資を目的とするのであればマンションの健全運営で子孫達に安心して残せるまでを願うのは当然の事です。

私たちエドマスターはそんなオーナー様の相談をたくさん受けてきました。
中には厳しいケースもありましたが、現状を理解し今後の見通しを立て直すことで不動産が再活性し収益の向上に繋がったケースが殆どです。

私たちは単なるリフォーム業ではございません。

アパート経営を健全に運営するにはリノベーションだけでは収益が上がりません。
オーナー様を取り巻く環境、サブリース契約が現実的か無謀な10年プランでないか。
収支と支出、経費のバランス、毎月の金利など総合的に分析し、今後も継続してマンション経営が持続できるかを判断し、さらなる収益の向上を考えてコンサルティングしています。

本当はショートする事が分かっているオーナー様も多い。

サブリース契約で10年を迎えたオーナー様もこのままでは資金ショートするのが分かっていてそのままでなかったりしませんか？資金ショートする前に、なるべく早くご相談ください。遅ければ遅い程、打つ手はなくなっていきます。

どうぞ、エドマスターを不動産経営のセカンドオピニオンとしてお使いください。

ご相談は無料でお受けしてます。

あなたの資産を継続して子孫に引き継げるプランをお手伝いさせて頂きます。

第4回 ゴーストマンションを１棟まるまるリノベーション

今回は、エドマス社長武岡の出身地でもある徳島の北畑マンション１棟をまるごと改修したプロジェクト。その戦略コンサルから実際の改装、そして入居までを請け負った。

左：エドマス武岡、右：オーナーの岡田さん

プロジェクトと呼ぶのには、理由がある。

7階部分は5部屋ぶち抜きのワンフロアにし、“tokushimabasement（http://aizyu-tokushima.com/）”という企業のサテライトオフィス兼多目的スペースに生まれ変わらせる。そして、住居部分は全２５部屋。

綺麗にする“改装”だけではなく、人の流れを生み出すまさに“場をつくる”というプロジェクト。

そして、大型案件だが予算は限られていた。

まさに戦略が問われる、エドマス武岡の腕が鳴るしごとだった。
この壮大なプロジェクトの言い出しっぺであり、また北畑マンションのオーナーである岡田さんの自己紹介から。

オーナー岡田さん（以後：岡田さん）：「普段は公認会計士をしながら、家族のいる東京と出身地である徳島を週に２回往復しています。」


会計士のお仕事以外にも、会社役員や家業や地域の活動など多く手がけていらっしゃる。このプロジェクトは、徳島に「人の集まる場をつくりたい」という地域活性的な構想があったと思います。それはどこから？

岡田さん：「7年ほど前、たまたま東京の高輪台というところで、商店街のお祭りに徳島のお店を出店しないかと声をかけてもらったんですよね。その時に、地元の特産品の中からいいと思ったものを自分たちでひとつひとつ集めて委託販売したんです。みんなで藍染めのエプロンをつけてお店に立ったら、周りのお祭りの出店とも雰囲気も違うし、商店街の方たちにすごく喜ばれて。」

その活動が、東京にいながら地域活性のプロジェクトをされている原点になっているのだそう。

岡田さん：「お祭りへの出店は、その後も毎年5月にそれからずっと続けていますし、e-tokushima.netという団体から、四国全体にひろげて地域活性のプロジェクトHIP（Home Island Project）という任意団体にしています。」

その地域活性への思いを体現した“場”にしようとしたのが、

この“tokushimabasement”。岡田さんは、徳島県と高知県の県境にある木頭村の出身。ご実家は代々、林業を営んできた。

岡田さん「実家の森に囲まれた中に愛樹亭という１００年くらい続く古民家があって。そこに地域の人が出入りしているのを子どものときに見ていたんです。」

身近に、人が集まってくる場所というのがあってそれを見て育った岡田さん。

自分が、徳島から離れて東京にいるからこそできる人とのマッチングや、木材を活用した空間をつくる…といったことが連鎖的に結びつき、将来への投資と決めてこの場所のコンセプトをつくった。

武岡：「最初に聞いたときね、妙に7階の部分だけコンセプトがしっかり決まっていたんです（笑）。下の階の住居部分は、空き部屋だらけだったので、このままにする気？って本気で突っ込みましたね。」

当時、２階から６階の住居部分は、５部屋しか埋まっていないという状況。このまま7階部分だけ綺麗にリフォームしても、資産的にもうまく回らない上に、ゴーストマンションの最上階だけ綺麗にしても人の集まる場にはならない。

住居部分に人が入れば、資金繰りもうまくいくし、

そうすれば、7階部分は地域活性の拠点として投資し、長く続けられる。

そう確信した武岡は、そこから１ヶ月間、武岡は毎週のように提案資料をかかえて、岡田さんに会いにいった。

どんな戦略だったのだろうか。

まず、エドマスからは、マンション全体の改装提案を作成した。

居室部分はもちろん、浄化槽の補修清掃・エレベータメンテや屋上防水など、すべてが含まれていた。

その中でも、エドマスらしいオーナーさんの資産運用を考えた上での、
大きな改修戦略が２つあった。

エドマス武岡：「１つ目は、２棟あったマンションのうち、1Rの棟は売却する。その資金で、2DKの方の北畑マンションを改装すること。」

１棟売却は、大きな決断だった。岡田さんもご家族もなかなか踏ん切りがつかなかった。が、武岡は納得してもらえるまで根拠資料をつくった。

ゴーストマンションを１棟まるまるリノベーション

エドマス武岡：「２つ目は、北畑マンションの全２０部屋を五月雨式に改修するということ。改修費用の安い10部屋からはじめ、その後は５部屋・5部屋ずつ、五月雨式に改修しいていくという方法です。改修した部屋からエドマスが借上げ、そうすればオーナーさんとしては確実に費用がたまるので、また次の改修をするという作戦をとって、何としてでも予算内に収めるという策。」

確かに、今回の１部屋あたりの改修費は、平均５０万円ほどであったが、
１部屋ずつの改修費を見ていくと、最大で４０万円ほど差があった。
岡田さんも、この五月雨方式に異論はなく、また入居有無に関わらず借上げしてくれるという提案に安心感があった。

エドマス武岡：「１つ目の提案理由は、もう一つの売却したマンションは、徳島で一人暮らしのマンションの需要が少ないということと、北畑と比べてロケーション的に不利と考えたからです。岡田さんの地域への思いも込められていたし、場を暖めて、長期で育てていくことを考えると、北畑のマンションに資金的にも運用も１つに集中投下にしたほうがいいと確信しました。」

現在、溜まっていた利子分はほぼ解消している。

２つ目の五月雨改修は、岡田さんから見てどう映ったのだろうか。

岡田さん「１０部屋の改修が１ヶ月半くらいで終わり、その後、入居がどんどん決まっていったので、安心して気持ちよく次を任せられましたね。今でも、常に満室になっています。」

10部屋改装したとたん、入居が決まったのにはちょっとしたテクニックがあった。今回、外装は変えていないため、まず先にエントランスなど共通エリアの照明を最初に変えて雰囲気を刷新したのだ。

岡田さん：「昔は、昼間はタクシー運転手さんのサボリ場（笑）、夜は駐車場が暴走族のタマリバだったんです。でも、照明が変わって入居が増え始めたとたん、さーっといなくなったんですよね。」

すぐ分かるこの変化は、驚きだったそうです。

現在、7階部分には企業２社のエンジニアさんのワークスペースとして使ってもらっている。徳島県神山町はワークインレジデンスで有名だが、その企業さまでは、東京・神山・北畑と３拠点のオフィスをもち、自由なワークスタイルをたもっているそうだ。また、個人や地域の活動としても常に人が出入りしている。

予算内で収まりません、これしかできません、と言ってしまうのは簡単。

そして、不動産屋としては買い上げしてしまう方が儲かることも多い。
エドマスでは、オーナーさんの思いとこれからの展望に寄り添い、予算内で入居までを請け負う。

ちなみに、この北畑マンション今後の展望はと聞くと…

「徳島のクリエーターに壁画を描いてもらって、ランドマーク的なマンションにしたい」ということで、これからもどんどん魅力的な人たちが集まる場所に育っていきそうです。

エドマスでは、首都圏に加えて、四国の不動産案件も、現在受付中だそうです。オーナーさん、是非、お声がけください。

（ライター　森　真悠子）

リノベーションのエドマスター株式会社
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FAX:03-6895-1321

家具付き部屋を作ってみました。ウィークリー・マンスリー・民泊は空室対策として有効か？！

表題のようにパティオケヤキの一部屋を家具付きにアレンジしてみました。
結構、準備するのは大変でした。
このまま、賃貸として家具付きで賃料UPするか試しに募集してみようかと考えています。
その前に、試しですが民泊としても運用してみました。
最近、エアビが流行っていますが旅館業法に抵触するので堂々とは運用できません。
しかし、方向としてはなし崩し的に規制緩和されるのではないかと思っています。
今回、阿波踊り期間＋前後１日（８月１１日～１６日）は実験的に民泊しても良いことになり
合法的に民泊がある一定の条件をみたせばできるようになりました。
そのホームページは下記になります。
こちらのにパティオケヤキの募集が載っています。
https://tomarina.com/events/awaodori

日本の会社でエアビと近いサービスを提供しています。
その徳島第１号案件としてパティオケヤキを提供しました。
阿波踊り期間とあってか、なんと募集期間３日間で１組お客様が決まりました。
正直、びっくりしています。威力抜群ですね！
詳細については、後日、このブログにて報告したいと思います。
とりあえずはチャレンジしてみるのが一番ですね。
これから、空室対策としていろんなサービスが必要になりますね。
どんどん、いいサービスを開発吸収していきます。
さて、民泊は日本に定着するでしょうかね？！
答えは数年後にわかります。

その他には、こちらも弊社でお客様にご紹介し、運用してもらっている時間貸しの物件です。
http://www.kyotohakokikou.com/
民泊・時間貸し撮影スタジオ・マンスリー等ほんといろんな
考え方で運用できるようにならないといけませんね。

では、後日、
民泊の報告します！
※仕上がりいいので自分の部屋にしようかな（笑）

武岡

パティオケヤキ　民泊バージョン

１棟まるごとリノベ！負動産を不動産に変える！（徳島市 パティオケヤキ）

早速ですが、弊社の再生案件をご紹介します。
再生まで半年かかりましたが、なんとか１２部屋中２部屋しか
入居していなかったマンションがお陰様で満室（２部屋は弊社使用）となりました。
再生にはいろいろとやることはありますが、今回はもちろん
リノベが一番の決め手となったでしょう。
思い切ったデザインや間取り変更等、限られた予算で実行してみました。

物件概要

徳島市某所
部屋数　１２部屋　内２K×８部屋、１K×３部屋
状況　　１２部屋中２部屋入居（１０部屋空室）
築３５年
鉄筋コンクリート造
リフォーム投資回収期間３年を設定



外観ビフォー

外観アフター

 




ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽやﾙｰﾊﾞｰ等はｼﾙﾊﾞｰ色に統一、それ以外は黒に統一しました。
その他ｴﾝﾄﾗﾝｽのﾎﾟｽﾄ廻りは暗かったので間接照明のLEDを設置して夜間は
ﾗｲﾄｱｯﾌﾟしています。


内装ビフォー

 

 


内装アフター

 

 

２Kの間取りで部屋が襖で仕切られていたのを壁を造作し完全振り分けの２Kにしました。
また、一部屋は和室を残しましたが、カラーの琉球畳を使うことでぐっとモダンに仕上げました。
トイレは和式で狭く、タンク式だとトイレが
窮屈になるので敢えてコストは上がりますがタンクレス採用となりました。

今回、工事が間に合わず工事完成が４月中旬になり、所謂、繁忙期を超えてしまいましたが
６月末までには自社使用以外のお部屋はすべて申し込みもしくは入居となりました。
地方都市といえども、立地がよくデザイン及び機能性が高ければ満室経営も難しくはありません。
今回、リフォーム総額の投資回収期間は３年程度で回収となります。
空室のまま放置しておくと赤字経営となりますが、こうして投資すると一気に
投資としての旨みが出てきます。
不動産の運用は益々難しい時代になっていますが、やり方によっては
いい資産運用の手段となります。
遊休地や活用できていない不動産がございましたら、お気軽にご相談ください。

担当：武岡

第３回 「劇的Before・After」～つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション～

エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第３回　「劇的Before・After」～つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション～

劇的リフォーム案件

今回取材させていただいた物件は、これまでエドマスの手がけた物件のなかでも、もっとも劇的Before・Afterをとげたアパートの１つです。

正直、わたしも取材にお伺いする前に、Before・Afterの写真を見せていただいて、わずか1ヶ月半でこんなに変わるのか、と驚いた。

今回は、オーナーのWさんにご自宅でお話を伺いました。



さて、どのように始まったのでしょうか。

「ちょうど“コーポつかさ”で１０年以上住まれていた方が出られたタイミングで、エドマスの清水さんに別件で会った時に、なんとなくご相談してみました。」

最初に清水さんが提案したラフを見て、すぐお願いすることを決めたそうだ。

オーナーWさんのご自宅で

清水さんの最初の提案が決め手？！

かなり古くなっていたので、床も剥がして現状復帰するだけでもそれなりに大掛かりになる、と覚悟していました。

なんとなく「お洒落にリフォームしたい」とは思っていた時に、清水さんの提案をみて、「アパートで、まず、間取りがこんなに変えられるということがわかりました」それなら、思い切ってデザインも含め、大胆に変えて”印象に残る部屋”にしようと思えたそうだ。

”大胆に変えよう”と思った理由は？

これまで原状回復で入居者を募集した物件は、次の入居者が決まるまで、平均して半年はかかっていました。
原状回復だけなので、直接工務店の方にお願いしていたのですが、やはり１対１の指示になってしまうのですよね。

「床はこれをつかってください」「洗面台はこれをつかってください」というように。

そこは、トータルでプロのアドバイスが欲しかった。
まさに、清水さんからの最初の提案がそれだったということだ。

いよいよ工事開始

工事は、全工程で１ヶ月半かかった。最初の１週間で床と柱を取り除き、新しい間取りが見えてきた。

不安になったことはなかったですか？

これだけ大改造だと、きっと途中で問題も出たのではないかと思ったが、
一度も「思った感じと違う」ことや手違いなども発生しなかった。

Wさんは、当物件がご実家の近くだったこともあり、1週間に1回は見に行かれていたそうですが、
「どんどん綺麗になっていって、本当に楽しかったですね。」とおっしゃっていました。




特に、気に入っているところはありますか？

「キッチンカウンターですね。
これは、付けてよかったです。３５平米なので、
カップルやご夫婦でも住めるとおもったので、ちょっとした食事もとれますし。」

想定通り、いまは御夫婦で入居いただいているそうだ。

あとは、張り出している柱には、わざと周りと同じブルーの壁紙はつかわずに、「レンガクロス」をエドマスが提案したそうだ。

「逆に異素材にして目立たせることによって、出っ張りが気にならなくなりました」

大胆にデザイナーズマンションのような内装にしつつ、
細かい部分まで行き届いた素材選び。

住んでいらっしゃる方の笑顔が、自然に目に浮かぶような
お部屋でした。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当：清水
http://edomaster.com/

▼この取材物件のBefore/Afterを写真で見る

第２回 「家族の快適空間をつくる」～戸田公園ご自宅マンションのリノベーション～

エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第２回　「家族の快適空間をつくる」～戸田公園ご自宅マンションのリノベーション～

全室リノベーションをしたお宅ご訪問

３LDKの分譲マンションを購入後、入居前にすべてのお部屋のリノベーションをされたKさんのご自宅にお邪魔しました。
リノベーション期間は、約1ヶ月間。

エドマス武岡社長から、Kさん宅は見どころ満載！と伺っていたのでお邪魔するのを楽しみにしていました。


まず、玄関

ドアをあけるとデザイン会社の受付のようなお洒落な玄関。
思わず歓声をあげてしまいました。

なんと、壁紙につかっているのは、床につかう素材。

そして、室内

リビングにお邪魔すると、なんだかログハウスのような開放的な雰囲気に。
マンションの規定で床にフローリングが使えないという制限があったので、
天井に使いたかった無垢フローリング素材を使ったという。

「ボーッと見ていても、木だとなんか飽きないんですよね。
まだ住んで1ヶ月もたってないのに、色もすこし変化があって落ち着いてきたみたい」と楽しそう。

どんな風にリフォームをすすめたのだろう

かなり、思い切ったリフォームという印象。
部屋ごとに、「南国風」とか、「アジアリゾート風」とかイメージがあったそうですが、どうやって具体的にしていたのだろうか。

まず、エドマスの児玉さんや清水さんと一緒にショールームにいって、好きな雰囲気や色味を伝えたり、雑誌の切り抜きを見せながら相談。

「やりたいことをすべて箇条書きにして、挙げていきました。項目ごとに詳細な工事の見積もりをすぐにエドマスの清水さんが出してくださいました」

予算よりすこしオーバーだったので、和室の高さをフラットにするところはカット。その代わり、琉球畳にすることでリビングとのつながりが視覚的に気にならないようにした。

お嫁さんが集めた雑誌などの切り抜き。

壁紙にこだわったトイレ

「なかなかイメージしている赤の壁紙に出会えず、エドマスにはいくつものメーカーの壁紙から探してもらった。」

映画のアメリに出てくるような色調のトイレ。

お子さんも、トイレにいくのがたのしみに。

洗面所

「ここは、元々あった大きな洗面台をとりはずして、洗面台を斜めにつけた。２人いる子どものために、
スペースをつくることを優先しました。」

元々の洗面台はすごく大きいものだったそうだ。

リノベーションといっても、ただ綺麗に素敵にするだけでなく、家族のくらしの動線をかんがえるのはとても大切。
ひとつひとつ、自分たちで考えてつくっていったものだから、住んでいるうちに愛着がわいてくるのだと思う。

どの部屋も、それぞれのイメージが貫かれて、
Kさん夫妻の意思を感じるイノベーション。

「元々、きれいな家には興味がなかった。なるべく安く仕入れて、自分たちで手をかけることにお金をかけたほうが楽しいし、価値が高くなるという発想。」


最後に聞いてみた

－手放すときのことはどれくらい考えてリフォームするものなのですか？

「正直、元に戻して売るという感覚はないです。
自分たちで価値をあげたものに共感していいなと思ってくれる方はいると思うし、そういう方に引き継がれるといいなという感覚です。」

自分たちの感覚や価値観で
家族のくつろげる生活空間をつくる。
売っている不動産を見るとき、
リノベーションを加えるという視点をもって見てみる。
ステキな選択肢を教えていただきました。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当：児玉
http://edomaster.com/