2018年9月6日木曜日

月刊不動産流通のわが社のCSRに地域猫保護活動が掲載されました


運命の出会い、きっかけに、地域猫の保護活動に注力。これまで50匹を里子に!


東京・千歳烏山を中心に不動産賃貸・売買仲介・不動産コンサルティングなどを手掛けるエドマスター株式会社(東京都世田谷区、代表取締役・武岡史郎氏)は15年ほど前から地域猫(地域住民が共同管理している野良猫)の保護活動を展開している。かつて店舗周辺だけで40匹ほどいた地猫も、活動のかいあって今ではほとんど見ることがなくなったという。

不幸な猫を減らすため行政の陳情も

同社は15年ほど前、徳島にある兄の会社の東京支店として世田谷区千歳烏山に事務所を開設。当時、同店舗の半径100m圏内だけでも数十匹の野良猫がいたそうだ。武岡氏は交通事故や病気など、さまざまな原因で猫が命を落としているのを目の当たりにし、心を痛めてきた。「そんな折、雨の日に事務所のドアを開けると一匹の猫が座っていて、『にゃあ』と。
今考えれば、凍えて助けを求めていたんでしょうね」(武岡氏)。すぐに保護して動物病院に連れて行ったという。

これが”運命の出会い”になった。

その猫を飼い始めた同氏は、それまで以上に野良猫に関心を持ち、日々の餌やりや保護・去勢などの保護活動を本格的にスタート。地道な活動を続けていった結果、ここ数年は周辺に1匹だけになった。一時期は餌代だけで月に2万~3万にもなっていたという。保護した猫のうちこれまでに約50匹を里子に出し、そして今も同氏と同氏の母の家で計14匹の猫を飼っている。
一方、近隣の公社住宅の敷地内にも多くの野良猫がいるため、同社でも住民ボランティアと協力して世話や保護を行っている。8年前からは、東京都住宅供給公社と折衝を重ね、公社が敷地の一角に”地域猫”の餌場をつくるなど、理解も徐々に進んできた。

今後は行政や国会議員への陳情など、不幸な野良猫を減少させるための活動を進めていくという。「捨てることに対する罰則強化や虐待防止、生体販売の禁止などを訴えていきます。不幸な野良猫が減ることは、地域の環境向上にも役立つので、不動産会社としいても意義があります。広報活動にも力を入れていきたいですね」同氏。

2016年10月14日金曜日

ご注意!サブリースの契約書

家賃保証でトラブルになりやすいサブリース契約


家賃の見直しはサブリース契約書に記載がされている事をご存じですか?
大東建託やエイブル、レオパレスのサブリースは家賃の見直しがされるのは契約してから2年後です。


契約書をよく読んでみると「2年に1度、保証家賃の見直しを行う」と細かい条項のなかに小さい文字で書かれています。

新築のマンションやアパートなら空室の心配はありませんが、これだけの不動産投資ラッシュの中で2年後、お隣に新築マンションが建てば古くなったマンション・アパートは今までの家賃で空室を無くすのは難しい。

お隣の新築マンションと比較し競争するには家賃を安くするのが条件になります。
空室対策、稼働率を上げたいサブリース会社は家賃下落を当たり前のように行います。

2年後の保証家賃の見直しで極端な話しをすれば大家に支払う家賃は1円でも良いわけです。
サブリースの契約書をご覧ください。2年後以降の最低保証家賃の記述は一切ありません。

つまり、家賃の値決めはサブリース会社に決定権があり大家には無いのです。
サブリース会社が提示した見直し家賃に納得いかない場合はサブリースを解約するしかありません。

ところが、サブリースを解約するのはそう簡単ではありません。なぜならサブリース契約書に、解約、違約金について予め大家には厳しい条件が記載されているケースがあるのです。

例として、大家が解約するには6か月分の家賃を違約金としてサブリース会社に支払わなければならない。一方サブリース会社から解約を申し出るには一切条件が記載されていない。
サブリース契約書をよく読んでみると一方的に大家が不利な条件が書かれている場合があります。

サブリースのうたい文句として

  • 家賃保証でトラブルなしだから大丈夫!
  • 相続税対策の一環としてアパートを建てませんか?
  • 将来年金代わりになる!
  • 賃貸管理の手間が掛からない!
  • あなたもマンションオーナーになれる!

条件が良ければその通りでしょう。
ただし、投資にはリスクがつきもの。

安易に契約書に判子を押す前にサブリース契約書をよく読んで、甲乙各条件を確かめてから契約しましょう。後からトラブルになるケースは契約書の内容を把握できていないケースが多いです。

数々のサブリース契約を解約して管理に変え収益を上げた大家様のサブリース契約書の注意点として、エドマスターからのアドバイス。

ここが変だよサブリース契約書!


を今後ブログに公開する予定です。

エドマスター株式会社

2016年9月9日金曜日

サブリースでトラブル発生中!30年一括借上げで大失敗か!

サブリース契約でトラブル

ついにYahooニュースで取り上げられましたサブリース契約の問題

Yahooニュースはこちら

ニュースの内容によると、
家賃保証の見直しがされ家賃が減額されるリスクを知らなかった人が、後になってサブリース契約に困惑し問題となっており、サブリースの落し穴、サブリースに騙された、と大家様の悲鳴が聞こえてきます。そもそも当社はサブリース契約に疑問を感じていましたが大手ハウスメーカーやネームバリューで詳細が分からないまま、相続税対策で契約をされてしまう大家様も少なく無いようです。

サブリース契約のトラブル

サブリース契約のトラブルの原因となっているのは家賃減額。実はこれ以外にもトラブルに成り易い違約金や修繕積立金の不足、更新料が貰えないなど隠されてますが、サブリース契約時にハウスメーカーが契約内容をシッカリ説明していないのが原因とされサブリース契約時に説明義務を厳格化するよう改正されました。


サブリース契約の内容説明されても疑問に気付きにくい

賃貸経営をサブリースが始る以前からアパート・マンションを運営されている大家様や不動産知識の豊富な大家様でしたら家賃保証だけでなく、更新料や修繕費、それ以外の科目で疑問に思うこともできるでしょう。しかし相続税対策で初めてアパート経営に踏み込んだ大家様は大手だから安心、ネームバリューがあるからとサブリース契約を結んで後にトラブルになるのは減らないと思われます。説明義務を果たせば問題は無いとするのも如何かと思います。

家賃保証だけがサブリースの問題ではない。

トラブルは家賃保証だけではありません。
  • ローンの金利が高い
  • 利回りが低い 
  • 当初の見込みと違う 
  • 想定外の修繕費が請求された 
  • 勝手に賃料を値下げされた 
  • 2年で見直しが行われた 
  • アパートの建て替えを提案された 
  • 違約金は知らなかった 
  • サブリース契約を切られた 
  • 更新料が入らない 
  • サブリース会社が倒産した 
サブリースで失敗しない為にも以下のページを参考にして頂けたら幸いです。

2016年7月23日土曜日

サブリース解約での成功事例

今回は、サブリースを解約して成功した典型的な例をご紹介します。
某大手ハウスメーカーのサブリース10年目をむかえ、それを機に弊社管理物件に移行した事例です。


左記写真(都内市部)のアパート3棟一括でサブリースから弊社管理へと移行しました。
当初、全22室中2部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間がかかるかと思いましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時賃料の3000円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約5%UPにて成約したわけです。その他、巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。
1年間の収支は140万円程、改善されました。逆に考えると新築10年間で1400万円以上の損をしていたともいえます。
では、それ程の差がでる理由は何でしょう。そのカラクリを説明しておきます。

まずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと5%ぐらい安く設定しています。サブリースするのに空室があるとメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。
メーカーでブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から元々、外されています。
だいたい、賃料の5%ぐらいが目安でしょう。
合計家賃100000円なら 家賃95000円 共益費5000円といった具合です。
すなわちサブリース賃料は95000円×90%=85500円 となります。
もともと、賃料は5%割り引かれているので本来の賃料を105000円とすると
105000-85500=19500円の差額になります。
すなわち、本来の家賃より約20%程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、管理にすると管理費と清掃等で7~10%で済みます。
その差がこのアパートでいうと10年間で1400万円以上の差になったということです。
ここで空室率を考慮に入れてないと突っ込まれそうですが、その心配はありません。
ちゃんと市場調査をして建築した新築アパートマンションは10年間はほぼ満室で稼働します。
そもそもですが、
新築10年以内で満室にならない場所にはそもそも、アパートマンションは建築しないでください!

このような内容を理解の上、サブリースを選ぶならよいのですが大抵は分からないうちに
契約してしまっています。おかしいなと思ったらすぐにご相談ください。
無料にて適正かどうか判断します。
サブリース物件で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、サブリースの見直しを検討してみるとよいでしょう。

①新築~築20年以内

②首都圏主要沿線徒歩10分以内

③大手メーカー施工

④リノベーション済み

次回は、新築時に注意すべき収支計算書の見方にテーマを絞りたいと思います。




2016年7月19日火曜日

不動産投資について今一度考える

賃貸経営を続けて行くことができる人・できない人の違い


アパートやマンション経営を行ってるオーナー様のお悩みとして、今後のアパートの健全運営が出来るかどうか?課題に感じている不動産オーナーもいらっしゃるのでは無いでしょうか?

昨今の経済は10年前と比較し成長が鈍化、もしくは悪化しているのが実情で、家賃の低下があっても残念ながら高騰は起きていません。

サブリースを10年前に組まれたオーナー様が直面している問題として、当初の見込み収益が得られずローンによる返済が高く、いつ費用回収ができるか見通しが立たない。

厳しいお話をさせて頂くと、遅かれ早かれどこかで資金がショートする可能性が高いです。
折角のマンションやアパート、不動産投資も見込みが立たなければ売却し手放すケースも出てきているのです。売却してお金が少しでも手元に残るなら、まだ、いいですが、売却金額がローン残高より低いなんてケースも多々あります。こうなると目も当てられません。

本来の利益が持ってかれている。

サブリースに掛かる費用や借金の返済額、修繕費の積立金


10年後にサブリースで失敗した代表的なケース
修繕費の積立金が500万円しか無かった。一戸建ての水回りのリフォーム代にしかなりません。アパートやマンションであれば部屋数も多く外壁や配管の修繕費は高額です。しかしながら、新築計画時にサブリースでは積立金の額を少なくし、毎月の負担額を見掛け上安く見せているケースがほとんどです。あるいは、必要経費を計上しない収支もよく見かけます。儲かるみたいなイメージを作り上げているんですね。実際10年経ってから修繕しようとすると、積立金が足りない事に気付くのです。
当然ですが、そんなことは百も承知で建築業者や不動産業者は収支計画を立てています。

サブリース会社は10年後まで保証しない。

修繕費が足りない場合は当然オーナーが費用を負担します。メンテナンス費用はサブリース会社は保証しません。アパートのメンテナンス費用は通常より10%以上利益の低いサブリース契約の家賃保証額から別に自分で積み立てておかなければならないのです。

もし追金で修繕費を用意できなければサブリース会社は契約を解除、もしくは賃料の大幅な値下げを提示してくるでしょう。ここまで来ると負のスパイラルが始まり、毎月の返済の支出が追い付かず資金ショートし、アパート・マンションを売却するしか方法がなくなります。

当社がサブリース契約の問題点について相談を受けるアパートのオーナー様は約半数がこのケースです。

オーナー様としては先祖代々の土地で手放したくない。相続税軽減対策としてマンションを建てたなど、理由は様々ですが、不動産投資を目的とするのであればマンションの健全運営で子孫達に安心して残せるまでを願うのは当然の事です。

私たちエドマスターはそんなオーナー様の相談をたくさん受けてきました。
中には厳しいケースもありましたが、現状を理解し今後の見通しを立て直すことで不動産が再活性し収益の向上に繋がったケースが殆どです。

私たちは単なるリフォーム業ではございません。

アパート経営を健全に運営するにはリノベーションだけでは収益が上がりません。
オーナー様を取り巻く環境、サブリース契約が現実的か無謀な10年プランでないか。
収支と支出、経費のバランス、毎月の金利など総合的に分析し、今後も継続してマンション経営が持続できるかを判断し、さらなる収益の向上を考えてコンサルティングしています。

本当はショートする事が分かっているオーナー様も多い。

サブリース契約で10年を迎えたオーナー様もこのままでは資金ショートするのが分かっていてそのままでなかったりしませんか?資金ショートする前に、なるべく早くご相談ください。遅ければ遅い程、打つ手はなくなっていきます。

どうぞ、エドマスターを不動産経営のセカンドオピニオンとしてお使いください。

ご相談は無料でお受けしてます。

あなたの資産を継続して子孫に引き継げるプランをお手伝いさせて頂きます。


2015年11月6日金曜日

第4回 ゴーストマンションを1棟まるまるリノベーション


今回は、エドマス社長武岡の出身地でもある徳島の北畑マンション1棟をまるごと改修したプロジェクト。その戦略コンサルから実際の改装、そして入居までを請け負った。

左:エドマス武岡、右:オーナーの岡田さん

プロジェクトと呼ぶのには、理由がある。

7階部分は5部屋ぶち抜きのワンフロアにし、“tokushimabasement(http://aizyu-tokushima.com/)”という企業のサテライトオフィス兼多目的スペースに生まれ変わらせる。そして、住居部分は全25部屋。

綺麗にする“改装”だけではなく、人の流れを生み出すまさに“場をつくる”というプロジェクト。







そして、大型案件だが予算は限られていた。

まさに戦略が問われる、エドマス武岡の腕が鳴るしごとだった。
この壮大なプロジェクトの言い出しっぺであり、また北畑マンションのオーナーである岡田さんの自己紹介から。

オーナー岡田さん(以後:岡田さん):「普段は公認会計士をしながら、家族のいる東京と出身地である徳島を週に2回往復しています。」


会計士のお仕事以外にも、会社役員や家業や地域の活動など多く手がけていらっしゃる。このプロジェクトは、徳島に「人の集まる場をつくりたい」という地域活性的な構想があったと思います。それはどこから?

岡田さん:「7年ほど前、たまたま東京の高輪台というところで、商店街のお祭りに徳島のお店を出店しないかと声をかけてもらったんですよね。その時に、地元の特産品の中からいいと思ったものを自分たちでひとつひとつ集めて委託販売したんです。みんなで藍染めのエプロンをつけてお店に立ったら、周りのお祭りの出店とも雰囲気も違うし、商店街の方たちにすごく喜ばれて。」

その活動が、東京にいながら地域活性のプロジェクトをされている原点になっているのだそう。

岡田さん:「お祭りへの出店は、その後も毎年5月にそれからずっと続けていますし、e-tokushima.netという団体から、四国全体にひろげて地域活性のプロジェクトHIP(Home Island Project)という任意団体にしています。」

その地域活性への思いを体現した“場”にしようとしたのが、

この“tokushimabasement”。岡田さんは、徳島県と高知県の県境にある木頭村の出身。ご実家は代々、林業を営んできた。

岡田さん「実家の森に囲まれた中に愛樹亭という100年くらい続く古民家があって。そこに地域の人が出入りしているのを子どものときに見ていたんです。」

身近に、人が集まってくる場所というのがあってそれを見て育った岡田さん。

自分が、徳島から離れて東京にいるからこそできる人とのマッチングや、木材を活用した空間をつくる…といったことが連鎖的に結びつき、将来への投資と決めてこの場所のコンセプトをつくった。

武岡:「最初に聞いたときね、妙に7階の部分だけコンセプトがしっかり決まっていたんです(笑)。下の階の住居部分は、空き部屋だらけだったので、このままにする気?って本気で突っ込みましたね。」


当時、2階から6階の住居部分は、5部屋しか埋まっていないという状況。このまま7階部分だけ綺麗にリフォームしても、資産的にもうまく回らない上に、ゴーストマンションの最上階だけ綺麗にしても人の集まる場にはならない。

住居部分に人が入れば、資金繰りもうまくいくし、

そうすれば、7階部分は地域活性の拠点として投資し、長く続けられる。

そう確信した武岡は、そこから1ヶ月間、武岡は毎週のように提案資料をかかえて、岡田さんに会いにいった。

どんな戦略だったのだろうか。


まず、エドマスからは、マンション全体の改装提案を作成した。

居室部分はもちろん、浄化槽の補修清掃・エレベータメンテや屋上防水など、すべてが含まれていた。

その中でも、エドマスらしいオーナーさんの資産運用を考えた上での、
大きな改修戦略が2つあった。

エドマス武岡:「1つ目は、2棟あったマンションのうち、1Rの棟は売却する。その資金で、2DKの方の北畑マンションを改装すること。」


1棟売却は、大きな決断だった。岡田さんもご家族もなかなか踏ん切りがつかなかった。が、武岡は納得してもらえるまで根拠資料をつくった。


ゴーストマンションを1棟まるまるリノベーション




エドマス武岡:「2つ目は、北畑マンションの全20部屋を五月雨式に改修するということ。改修費用の安い10部屋からはじめ、その後は5部屋・5部屋ずつ、五月雨式に改修しいていくという方法です。改修した部屋からエドマスが借上げ、そうすればオーナーさんとしては確実に費用がたまるので、また次の改修をするという作戦をとって、何としてでも予算内に収めるという策。」

確かに、今回の1部屋あたりの改修費は、平均50万円ほどであったが、
1部屋ずつの改修費を見ていくと、最大で40万円ほど差があった。
岡田さんも、この五月雨方式に異論はなく、また入居有無に関わらず借上げしてくれるという提案に安心感があった。

エドマス武岡:「1つ目の提案理由は、もう一つの売却したマンションは、徳島で一人暮らしのマンションの需要が少ないということと、北畑と比べてロケーション的に不利と考えたからです。岡田さんの地域への思いも込められていたし、場を暖めて、長期で育てていくことを考えると、北畑のマンションに資金的にも運用も1つに集中投下にしたほうがいいと確信しました。」

現在、溜まっていた利子分はほぼ解消している。

2つ目の五月雨改修は、岡田さんから見てどう映ったのだろうか。

岡田さん「10部屋の改修が1ヶ月半くらいで終わり、その後、入居がどんどん決まっていったので、安心して気持ちよく次を任せられましたね。今でも、常に満室になっています。」


10部屋改装したとたん、入居が決まったのにはちょっとしたテクニックがあった。今回、外装は変えていないため、まず先にエントランスなど共通エリアの照明を最初に変えて雰囲気を刷新したのだ。

岡田さん:「昔は、昼間はタクシー運転手さんのサボリ場(笑)、夜は駐車場が暴走族のタマリバだったんです。でも、照明が変わって入居が増え始めたとたん、さーっといなくなったんですよね。」

すぐ分かるこの変化は、驚きだったそうです。


現在、7階部分には企業2社のエンジニアさんのワークスペースとして使ってもらっている。徳島県神山町はワークインレジデンスで有名だが、その企業さまでは、東京・神山・北畑と3拠点のオフィスをもち、自由なワークスタイルをたもっているそうだ。また、個人や地域の活動としても常に人が出入りしている。




予算内で収まりません、これしかできません、と言ってしまうのは簡単。

そして、不動産屋としては買い上げしてしまう方が儲かることも多い。
エドマスでは、オーナーさんの思いとこれからの展望に寄り添い、予算内で入居までを請け負う。

ちなみに、この北畑マンション今後の展望はと聞くと…

「徳島のクリエーターに壁画を描いてもらって、ランドマーク的なマンションにしたい」ということで、これからもどんどん魅力的な人たちが集まる場所に育っていきそうです。

エドマスでは、首都圏に加えて、四国の不動産案件も、現在受付中だそうです。オーナーさん、是非、お声がけください。

(ライター 森 真悠子)

リノベーションのエドマスター株式会社
http://edomaster.com/

TEL:03-6895-1320
FAX:03-6895-1321










2015年8月12日水曜日

家具付き部屋を作ってみました。ウィークリー・マンスリー・民泊は空室対策として有効か?!

表題のようにパティオケヤキの一部屋を家具付きにアレンジしてみました。
結構、準備するのは大変でした。
このまま、賃貸として家具付きで賃料UPするか試しに募集してみようかと考えています。
その前に、試しですが民泊としても運用してみました。
最近、エアビが流行っていますが旅館業法に抵触するので堂々とは運用できません。
しかし、方向としてはなし崩し的に規制緩和されるのではないかと思っています。
今回、阿波踊り期間+前後1日(8月11日~16日)は実験的に民泊しても良いことになり
合法的に民泊がある一定の条件をみたせばできるようになりました。
そのホームページは下記になります。
こちらのにパティオケヤキの募集が載っています。
https://tomarina.com/events/awaodori

日本の会社でエアビと近いサービスを提供しています。
その徳島第1号案件としてパティオケヤキを提供しました。
阿波踊り期間とあってか、なんと募集期間3日間で1組お客様が決まりました。
正直、びっくりしています。威力抜群ですね!
詳細については、後日、このブログにて報告したいと思います。
とりあえずはチャレンジしてみるのが一番ですね。
これから、空室対策としていろんなサービスが必要になりますね。
どんどん、いいサービスを開発吸収していきます。
さて、民泊は日本に定着するでしょうかね?!
答えは数年後にわかります。

その他には、こちらも弊社でお客様にご紹介し、運用してもらっている時間貸しの物件です。
http://www.kyotohakokikou.com/
民泊・時間貸し撮影スタジオ・マンスリー等ほんといろんな
考え方で運用できるようにならないといけませんね。

では、後日、
民泊の報告します!
※仕上がりいいので自分の部屋にしようかな(笑)

武岡

パティオケヤキ 民泊バージョン