2016年7月23日土曜日

サブリース解約での成功事例

今回は、サブリースを解約して成功した典型的な例をご紹介します。
某大手ハウスメーカーのサブリース10年目をむかえ、それを機に弊社管理物件に移行した事例です。


左記写真(都内市部)のアパート3棟一括でサブリースから弊社管理へと移行しました。
当初、全22室中2部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間がかかるかと思いましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時賃料の3000円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約5%UPにて成約したわけです。その他、巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。
1年間の収支は140万円程、改善されました。逆に考えると新築10年間で1400万円以上の損をしていたともいえます。
では、それ程の差がでる理由は何でしょう。そのカラクリを説明しておきます。

まずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと5%ぐらい安く設定しています。サブリースするのに空室があるとメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。
メーカーでブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から元々、外されています。
だいたい、賃料の5%ぐらいが目安でしょう。
合計家賃100000円なら 家賃95000円 共益費5000円といった具合です。
すなわちサブリース賃料は95000円×90%=85500円 となります。
もともと、賃料は5%割り引かれているので本来の賃料を105000円とすると
105000-85500=19500円の差額になります。
すなわち、本来の家賃より約20%程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、管理にすると管理費と清掃等で7~10%で済みます。
その差がこのアパートでいうと10年間で1400万円以上の差になったということです。
ここで空室率を考慮に入れてないと突っ込まれそうですが、その心配はありません。
ちゃんと市場調査をして建築した新築アパートマンションは10年間はほぼ満室で稼働します。
そもそもですが、
新築10年以内で満室にならない場所にはそもそも、アパートマンションは建築しないでください!

このような内容を理解の上、サブリースを選ぶならよいのですが大抵は分からないうちに
契約してしまっています。おかしいなと思ったらすぐにご相談ください。
無料にて適正かどうか判断します。
サブリース物件で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、サブリースの見直しを検討してみるとよいでしょう。

①新築~築20年以内

②首都圏主要沿線徒歩10分以内

③大手メーカー施工

④リノベーション済み

次回は、新築時に注意すべき収支計算書の見方にテーマを絞りたいと思います。




2016年7月19日火曜日

不動産投資について今一度考える

賃貸経営を続けて行くことができる人・できない人の違い


アパートやマンション経営を行ってるオーナー様のお悩みとして、今後のアパートの健全運営が出来るかどうか?課題に感じている不動産オーナーもいらっしゃるのでは無いでしょうか?

昨今の経済は10年前と比較し成長が鈍化、もしくは悪化しているのが実情で、家賃の低下があっても残念ながら高騰は起きていません。

サブリースを10年前に組まれたオーナー様が直面している問題として、当初の見込み収益が得られずローンによる返済が高く、いつ費用回収ができるか見通しが立たない。

厳しいお話をさせて頂くと、遅かれ早かれどこかで資金がショートする可能性が高いです。
折角のマンションやアパート、不動産投資も見込みが立たなければ売却し手放すケースも出てきているのです。売却してお金が少しでも手元に残るなら、まだ、いいですが、売却金額がローン残高より低いなんてケースも多々あります。こうなると目も当てられません。

本来の利益が持ってかれている。

サブリースに掛かる費用や借金の返済額、修繕費の積立金


10年後にサブリースで失敗した代表的なケース
修繕費の積立金が500万円しか無かった。一戸建ての水回りのリフォーム代にしかなりません。アパートやマンションであれば部屋数も多く外壁や配管の修繕費は高額です。しかしながら、新築計画時にサブリースでは積立金の額を少なくし、毎月の負担額を見掛け上安く見せているケースがほとんどです。あるいは、必要経費を計上しない収支もよく見かけます。儲かるみたいなイメージを作り上げているんですね。実際10年経ってから修繕しようとすると、積立金が足りない事に気付くのです。
当然ですが、そんなことは百も承知で建築業者や不動産業者は収支計画を立てています。

サブリース会社は10年後まで保証しない。

修繕費が足りない場合は当然オーナーが費用を負担します。メンテナンス費用はサブリース会社は保証しません。アパートのメンテナンス費用は通常より10%以上利益の低いサブリース契約の家賃保証額から別に自分で積み立てておかなければならないのです。

もし追金で修繕費を用意できなければサブリース会社は契約を解除、もしくは賃料の大幅な値下げを提示してくるでしょう。ここまで来ると負のスパイラルが始まり、毎月の返済の支出が追い付かず資金ショートし、アパート・マンションを売却するしか方法がなくなります。

当社がサブリース契約の問題点について相談を受けるアパートのオーナー様は約半数がこのケースです。

オーナー様としては先祖代々の土地で手放したくない。相続税軽減対策としてマンションを建てたなど、理由は様々ですが、不動産投資を目的とするのであればマンションの健全運営で子孫達に安心して残せるまでを願うのは当然の事です。

私たちエドマスターはそんなオーナー様の相談をたくさん受けてきました。
中には厳しいケースもありましたが、現状を理解し今後の見通しを立て直すことで不動産が再活性し収益の向上に繋がったケースが殆どです。

私たちは単なるリフォーム業ではございません。

アパート経営を健全に運営するにはリノベーションだけでは収益が上がりません。
オーナー様を取り巻く環境、サブリース契約が現実的か無謀な10年プランでないか。
収支と支出、経費のバランス、毎月の金利など総合的に分析し、今後も継続してマンション経営が持続できるかを判断し、さらなる収益の向上を考えてコンサルティングしています。

本当はショートする事が分かっているオーナー様も多い。

サブリース契約で10年を迎えたオーナー様もこのままでは資金ショートするのが分かっていてそのままでなかったりしませんか?資金ショートする前に、なるべく早くご相談ください。遅ければ遅い程、打つ手はなくなっていきます。

どうぞ、エドマスターを不動産経営のセカンドオピニオンとしてお使いください。

ご相談は無料でお受けしてます。

あなたの資産を継続して子孫に引き継げるプランをお手伝いさせて頂きます。