某大手ハウスメーカーのサブリース10年目をむかえ、それを機に弊社管理物件に移行した事例です。
左記写真（都内市部）のアパート３棟一括でサブリースから弊社管理へと移行しました。
当初、全２２室中２部屋空きでの引き渡しでした。最寄り駅からはバス便でしたので、空室が埋まるまでは少し時間がかかるかと思いましたが、募集から1ヶ月以内でしかも、サブリース引き渡し時賃料の３０００円増しで満室となりました。本物件に関しましては賃料約５％ＵＰにて成約したわけです。その他、巡回清掃及び定期清掃の質も向上しオーナーさんには大変満足して貰っています。
1年間の収支は１４０万円程、改善されました。逆に考えると新築１０年間で１４００万円以上の損をしていたともいえます。
では、それ程の差がでる理由は何でしょう。そのカラクリを説明しておきます。
まずは、サブリースの賃料について説明します。
サブリース賃料査定は相場よりもともと５％ぐらい安く設定しています。サブリースするのに空室があるとメーカーは損するので、当然、安く賃料設定します。
メーカーでブランド力があるのでむしろ賃料設定は高く設定して欲しいところですが、、、
次に、共益費についてです。
共益費はサブリース賃料から元々、外されています。
だいたい、賃料の５％ぐらいが目安でしょう。
合計家賃１０００００円なら 家賃９５０００円 共益費５０００円といった具合です。
すなわちサブリース賃料は９５０００円×９０％＝８５５００円 となります。
もともと、賃料は５％割り引かれているので本来の賃料を１０５０００円とすると
１０５０００－８５５００＝１９５００円の差額になります。
すなわち、本来の家賃より約２０％程、収益が低く設定されているということです。
サブリースではなく、管理にすると管理費と清掃等で７～１０％で済みます。
その差がこのアパートでいうと１０年間で１４００万円以上の差になったということです。
ここで空室率を考慮に入れてないと突っ込まれそうですが、その心配はありません。
ちゃんと市場調査をして建築した新築アパートマンションは10年間はほぼ満室で稼働します。
そもそもですが、
新築１０年以内で満室にならない場所にはそもそも、アパートマンションは建築しないでください！
このような内容を理解の上、サブリースを選ぶならよいのですが大抵は分からないうちに
契約してしまっています。おかしいなと思ったらすぐにご相談ください。
無料にて適正かどうか判断します。
サブリース物件で、一つでも下記にあてはまるオーナー様は、サブリースの見直しを検討してみるとよいでしょう。
①新築～築２０年以内
②首都圏主要沿線徒歩１０分以内
③大手メーカー施工
④リノベーション済み
次回は、新築時に注意すべき収支計算書の見方にテーマを絞りたいと思います。
