家具付き部屋を作ってみました。ウィークリー・マンスリー・民泊は空室対策として有効か？！

表題のようにパティオケヤキの一部屋を家具付きにアレンジしてみました。
結構、準備するのは大変でした。
このまま、賃貸として家具付きで賃料UPするか試しに募集してみようかと考えています。
その前に、試しですが民泊としても運用してみました。
最近、エアビが流行っていますが旅館業法に抵触するので堂々とは運用できません。
しかし、方向としてはなし崩し的に規制緩和されるのではないかと思っています。
今回、阿波踊り期間＋前後１日（８月１１日～１６日）は実験的に民泊しても良いことになり
合法的に民泊がある一定の条件をみたせばできるようになりました。
そのホームページは下記になります。
こちらのにパティオケヤキの募集が載っています。
https://tomarina.com/events/awaodori

日本の会社でエアビと近いサービスを提供しています。
その徳島第１号案件としてパティオケヤキを提供しました。
阿波踊り期間とあってか、なんと募集期間３日間で１組お客様が決まりました。
正直、びっくりしています。威力抜群ですね！
詳細については、後日、このブログにて報告したいと思います。
とりあえずはチャレンジしてみるのが一番ですね。
これから、空室対策としていろんなサービスが必要になりますね。
どんどん、いいサービスを開発吸収していきます。
さて、民泊は日本に定着するでしょうかね？！
答えは数年後にわかります。

その他には、こちらも弊社でお客様にご紹介し、運用してもらっている時間貸しの物件です。
http://www.kyotohakokikou.com/
民泊・時間貸し撮影スタジオ・マンスリー等ほんといろんな
考え方で運用できるようにならないといけませんね。

では、後日、
民泊の報告します！
※仕上がりいいので自分の部屋にしようかな（笑）

武岡

パティオケヤキ　民泊バージョン

１棟まるごとリノベ！負動産を不動産に変える！（徳島市 パティオケヤキ）

早速ですが、弊社の再生案件をご紹介します。
再生まで半年かかりましたが、なんとか１２部屋中２部屋しか
入居していなかったマンションがお陰様で満室（２部屋は弊社使用）となりました。
再生にはいろいろとやることはありますが、今回はもちろん
リノベが一番の決め手となったでしょう。
思い切ったデザインや間取り変更等、限られた予算で実行してみました。

物件概要

徳島市某所
部屋数　１２部屋　内２K×８部屋、１K×３部屋
状況　　１２部屋中２部屋入居（１０部屋空室）
築３５年
鉄筋コンクリート造
リフォーム投資回収期間３年を設定



外観ビフォー

外観アフター

 




ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽやﾙｰﾊﾞｰ等はｼﾙﾊﾞｰ色に統一、それ以外は黒に統一しました。
その他ｴﾝﾄﾗﾝｽのﾎﾟｽﾄ廻りは暗かったので間接照明のLEDを設置して夜間は
ﾗｲﾄｱｯﾌﾟしています。


内装ビフォー

 

 


内装アフター

 

 

２Kの間取りで部屋が襖で仕切られていたのを壁を造作し完全振り分けの２Kにしました。
また、一部屋は和室を残しましたが、カラーの琉球畳を使うことでぐっとモダンに仕上げました。
トイレは和式で狭く、タンク式だとトイレが
窮屈になるので敢えてコストは上がりますがタンクレス採用となりました。

今回、工事が間に合わず工事完成が４月中旬になり、所謂、繁忙期を超えてしまいましたが
６月末までには自社使用以外のお部屋はすべて申し込みもしくは入居となりました。
地方都市といえども、立地がよくデザイン及び機能性が高ければ満室経営も難しくはありません。
今回、リフォーム総額の投資回収期間は３年程度で回収となります。
空室のまま放置しておくと赤字経営となりますが、こうして投資すると一気に
投資としての旨みが出てきます。
不動産の運用は益々難しい時代になっていますが、やり方によっては
いい資産運用の手段となります。
遊休地や活用できていない不動産がございましたら、お気軽にご相談ください。

担当：武岡

第３回 「劇的Before・After」～つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション～

エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第３回　「劇的Before・After」～つつじヶ丘コーポつかさのリノベーション～

劇的リフォーム案件

今回取材させていただいた物件は、これまでエドマスの手がけた物件のなかでも、もっとも劇的Before・Afterをとげたアパートの１つです。

正直、わたしも取材にお伺いする前に、Before・Afterの写真を見せていただいて、わずか1ヶ月半でこんなに変わるのか、と驚いた。

今回は、オーナーのWさんにご自宅でお話を伺いました。



さて、どのように始まったのでしょうか。

「ちょうど“コーポつかさ”で１０年以上住まれていた方が出られたタイミングで、エドマスの清水さんに別件で会った時に、なんとなくご相談してみました。」

最初に清水さんが提案したラフを見て、すぐお願いすることを決めたそうだ。

オーナーWさんのご自宅で

清水さんの最初の提案が決め手？！

かなり古くなっていたので、床も剥がして現状復帰するだけでもそれなりに大掛かりになる、と覚悟していました。

なんとなく「お洒落にリフォームしたい」とは思っていた時に、清水さんの提案をみて、「アパートで、まず、間取りがこんなに変えられるということがわかりました」それなら、思い切ってデザインも含め、大胆に変えて”印象に残る部屋”にしようと思えたそうだ。

”大胆に変えよう”と思った理由は？

これまで原状回復で入居者を募集した物件は、次の入居者が決まるまで、平均して半年はかかっていました。
原状回復だけなので、直接工務店の方にお願いしていたのですが、やはり１対１の指示になってしまうのですよね。

「床はこれをつかってください」「洗面台はこれをつかってください」というように。

そこは、トータルでプロのアドバイスが欲しかった。
まさに、清水さんからの最初の提案がそれだったということだ。

いよいよ工事開始

工事は、全工程で１ヶ月半かかった。最初の１週間で床と柱を取り除き、新しい間取りが見えてきた。

不安になったことはなかったですか？

これだけ大改造だと、きっと途中で問題も出たのではないかと思ったが、
一度も「思った感じと違う」ことや手違いなども発生しなかった。

Wさんは、当物件がご実家の近くだったこともあり、1週間に1回は見に行かれていたそうですが、
「どんどん綺麗になっていって、本当に楽しかったですね。」とおっしゃっていました。




特に、気に入っているところはありますか？

「キッチンカウンターですね。
これは、付けてよかったです。３５平米なので、
カップルやご夫婦でも住めるとおもったので、ちょっとした食事もとれますし。」

想定通り、いまは御夫婦で入居いただいているそうだ。

あとは、張り出している柱には、わざと周りと同じブルーの壁紙はつかわずに、「レンガクロス」をエドマスが提案したそうだ。

「逆に異素材にして目立たせることによって、出っ張りが気にならなくなりました」

大胆にデザイナーズマンションのような内装にしつつ、
細かい部分まで行き届いた素材選び。

住んでいらっしゃる方の笑顔が、自然に目に浮かぶような
お部屋でした。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当：清水
http://edomaster.com/

▼この取材物件のBefore/Afterを写真で見る

第２回 「家族の快適空間をつくる」～戸田公園ご自宅マンションのリノベーション～

エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、
エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第２回　「家族の快適空間をつくる」～戸田公園ご自宅マンションのリノベーション～

全室リノベーションをしたお宅ご訪問

３LDKの分譲マンションを購入後、入居前にすべてのお部屋のリノベーションをされたKさんのご自宅にお邪魔しました。
リノベーション期間は、約1ヶ月間。

エドマス武岡社長から、Kさん宅は見どころ満載！と伺っていたのでお邪魔するのを楽しみにしていました。


まず、玄関

ドアをあけるとデザイン会社の受付のようなお洒落な玄関。
思わず歓声をあげてしまいました。

なんと、壁紙につかっているのは、床につかう素材。

そして、室内

リビングにお邪魔すると、なんだかログハウスのような開放的な雰囲気に。
マンションの規定で床にフローリングが使えないという制限があったので、
天井に使いたかった無垢フローリング素材を使ったという。

「ボーッと見ていても、木だとなんか飽きないんですよね。
まだ住んで1ヶ月もたってないのに、色もすこし変化があって落ち着いてきたみたい」と楽しそう。

どんな風にリフォームをすすめたのだろう

かなり、思い切ったリフォームという印象。
部屋ごとに、「南国風」とか、「アジアリゾート風」とかイメージがあったそうですが、どうやって具体的にしていたのだろうか。

まず、エドマスの児玉さんや清水さんと一緒にショールームにいって、好きな雰囲気や色味を伝えたり、雑誌の切り抜きを見せながら相談。

「やりたいことをすべて箇条書きにして、挙げていきました。項目ごとに詳細な工事の見積もりをすぐにエドマスの清水さんが出してくださいました」

予算よりすこしオーバーだったので、和室の高さをフラットにするところはカット。その代わり、琉球畳にすることでリビングとのつながりが視覚的に気にならないようにした。

お嫁さんが集めた雑誌などの切り抜き。

壁紙にこだわったトイレ

「なかなかイメージしている赤の壁紙に出会えず、エドマスにはいくつものメーカーの壁紙から探してもらった。」

映画のアメリに出てくるような色調のトイレ。

お子さんも、トイレにいくのがたのしみに。

洗面所

「ここは、元々あった大きな洗面台をとりはずして、洗面台を斜めにつけた。２人いる子どものために、
スペースをつくることを優先しました。」

元々の洗面台はすごく大きいものだったそうだ。

リノベーションといっても、ただ綺麗に素敵にするだけでなく、家族のくらしの動線をかんがえるのはとても大切。
ひとつひとつ、自分たちで考えてつくっていったものだから、住んでいるうちに愛着がわいてくるのだと思う。

どの部屋も、それぞれのイメージが貫かれて、
Kさん夫妻の意思を感じるイノベーション。

「元々、きれいな家には興味がなかった。なるべく安く仕入れて、自分たちで手をかけることにお金をかけたほうが楽しいし、価値が高くなるという発想。」


最後に聞いてみた

－手放すときのことはどれくらい考えてリフォームするものなのですか？

「正直、元に戻して売るという感覚はないです。
自分たちで価値をあげたものに共感していいなと思ってくれる方はいると思うし、そういう方に引き継がれるといいなという感覚です。」

自分たちの感覚や価値観で
家族のくつろげる生活空間をつくる。
売っている不動産を見るとき、
リノベーションを加えるという視点をもって見てみる。
ステキな選択肢を教えていただきました。


リノベーションのエドマスター株式会社
レポート担当：児玉
http://edomaster.com/

第１回 「若い人の感性にかけたのよ」 ～国分寺アパート１１軒の再生事例～

エドマスが不動産再生をお手伝いさせていただいたオーナーさんに、エドマス社外レポーターが、インタビューしたプロジェクトです。

第１回　「若い人の感性にかけたのよ」
～国分寺アパート１１軒の再生事例～

１回目で、決めてしまった

新緑の季節のそよ風が舞い込む、ちょっと下町な居心地のよいマンションの５階。陽のよくあたるご自宅にお邪魔して、取材をさせていただきました。

素敵な笑顔で迎えてくださったのは、Uオーナーさん（以下Uさん）。
Uさんは、私がエドマスター（以降：エドマス）の武岡社長に「特に、思い入れの大きかったお宅の話を聞かせて」とお願いした時に真っ先に、お名前のあがった方でした。

Uさんが、初めてエドマスと出会ったのは1年前。Uさんご本人と弟さん、そしてエドマスの武岡社長と清水さんの４人で、ご自宅で会った。なんと、その１回目で、エドマスにお願いすることを決めてしまった。

ご依頼された物件は、国分寺駅から徒歩11分のアパート２棟。約５年間、入居者が埋まらなかったアパート16部屋中11部屋が、オフシーズンにも関わらず、工事完了後1ヶ月以内にすべてあっさりと決まった。

オーナーUさん

なぜ、エドマスに依頼しようと思ったのだろう。

「年齢聞いたら、ずいぶん若いじゃないって思ったわ。でもね、もう、普通のリフォームじゃ決まらないって分かってたの。だからね、若い人のセンスにかけてみようって思ったわ」

とは言いつつ、内心、不安はあったはずだ。
そんな不安をかき消すように、武岡社長は「大丈夫ですよ、決まりますよ」と、あっけらかんと言っていたそうです（笑）

Uさんは、２年間もの間、“リフォーム”という選択肢以外に新築にするか、それとも更地にしてしまおうか、悩み、見積りも２社からとっていたそうだ。大手が提案してきたのは、いずれも、建てかえの提案。数千万円だった。リフォームも、大手の会社さんでお願いしたこともあったが、当たり障りになく“綺麗になった”だけで、入居者が決まらなかった苦い経験があった。

エドマスにお願いし、2ヶ月が過ぎた頃、「これは大丈夫そうだなって、安心することができました」
1ヶ月に1回は、武岡社長か清水さんと一緒に現地に行き、給湯器から始まり、壁紙までどれを選択するか、確認しながら決めていったそうです。

「あ、そうそう」といって奥の部屋からUさんがメモを持ってきてださった。どこがエドマスの仕事を評価できたのか、ということを事前にメモしてくださっていた。

事前にご用意してくださったメモ！

ここには、大事なこと書き忘れちゃったわと言って「どの工務店の方も、色んな方が出入りしたけど感じのいい方ばっかりなの。みーんな感じがいいの。」

工事も終盤になると

「もう玄関を開けたとたん、これは決まる、これはいいわ、って空気になってた」
その予感通り、工事が終わる前に、無事に入居者が決まったと武岡社長からあった。

エドマスでは、リフォームして終わりではなく、的確な家賃の提案・入居者が決まるところまでを、お手伝いしている。
現場担当をしたのが、清水さん。
「とにかく、私たちの言っていることを細かく聞いてくれて、清水さんって、ずーっときちんとメモしているのよね。そして、ちゃんと次回（それが汲み取られたことが）提案されるの。だから、私たち、お仕事っぷりが気に入ってしまって」

進行中のご自宅の工事打ち合わせ。

取材した日は、ちょうどご自宅のお風呂の工事もエドマスに依頼されているところだった。Uさんの質問に、丁寧に絵を書いて説明する清水さん。

メモをしつつその場で提案

リフォーム後

最後に、Uさんにリフォーム後のご家族の反応を聞いてみたらとっても意外な答えが返ってきました。
娘さんも、お孫さんも、そんなに興味がないんです、という。

「娘や孫にとってみると、不動産というものは収入が入ってくるのが当たり前っていう感じ。10年後を考えると、孫は27歳。27歳になったら、彼は彼なりの考え方ができる年。その時に、彼なりの方法でこの資産が活かせるようにしておきたかった」

Uさんからは、アパートのご依頼のあとも、ご自宅のリフォームから、別荘の行き来など、まるで親戚のようにお付き合いいただいている。

リノベーションのエドマスター株式会社

レポート担当：清水

http://edomaster.com/

ホームページをリニューアルしました。

この度、不動産コンサルティングの当社ホームページを
リニューアルいたしました。

今後ともご愛顧賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
http://edomaster.com/

戸建のリノベーション埼玉県戸田市グレースコート戸田公園

リノベーション事例紹介に
埼玉県戸田市グレースコート戸田公園を掲載しました。

詳しくは当社ホームページをご覧ください。
http://edomaster.com/